(ip/RVR) Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hatte kürzlich über die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch zugunsten einer GbR zu entscheiden.

Die Beteiligte zu 1. ist als Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes eingetragen. Sie verkaufte mit notariellem Vertrag vom 20. Oktober 2009 das eingetragene Grundstück an die Beteiligte zu 2., für die ein mündlich bevollmächtigter Vertreter handelte. Er hat zugesagt, die erforderliche notariell beglaubigte Genehmigungserklärung vorzulegen.

Der Vertreter der Beteiligten zu 2. erklärte im Eingang des Kaufvertrages: „…, nachstehend nicht im eigenen Namen, sondern aufgrund mündlich erteilter Vollmacht zu handeln für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, (…) GbR mit Sitz in S., bestehend aus den Gesellschaftern a) Frau (…) und b) Herrn (…)“.

Der beurkundende Notar reichte am 28. Oktober 2009 beim Grundbuchamt eine Teilausfertigung des Vertrages vom 20. Oktober 2009 – ohne Auflassung – ein und beantragte, „die im § 6 des Vertrages verlautbarte Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Käufers (GbR) in das Grundbuch einzutragen“.

Das Grundbuchamt beanstandete mit Zwischenverfügung vom 2. November 2009, dass zum Vollzug des Antrages noch ein Nachweis in der Form des § 29 GBO einzureichen sei, aus dem sich ergebe, dass die im Kaufvertrag handelnden Gesellschafter der Beteiligten zu 2. deren einzige Gesellschafter sind.

Der Notar legte dagegen mit Schriftsatz vom 9. November 2009 „Gegenvorstellung“, hilfsweise Beschwerde ein. Dabei vertrat er die Auffassung, dass zum Nachweis der Gesellschafterstellung die Erklärung im Vertrag vom 20. Oktober 2009 genüge.

Das Grundbuchamt half der Beschwerde durch Beschluss vom 16. November 2009 nicht ab und legte die Akte dem Schleswig-Holsteinischen OLG vor.

Das OLG entschied, dass die Beschwerde zulässig ist und hat auch in der Sache Erfolg. Es stellte fest, dass die Vorlage eines formgerechten Gesellschaftsvertrages oder anderweitiger Nachweise über die Verhältnisse der Beteiligten zu 2. derzeit nicht erforderlich ist. Dies wurde u.a. damit begründet, dass „die Eintragung der Vormerkung nach dem formellen Konsensprinzip aufgrund einseitiger Bewilligung des Betroffenen nach § 19 GBO erfolgt (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Auflage, Rn. 95 ff., 1507).“

„Nur wenn das Grundbuchamt weiß, dass die Angaben in der Bewilligung unrichtig sind, hat es den Eintragungsantrag zu beanstanden oder zurückzuweisen (vgl. nur Demharter, Grundbuchordnung, 26. Auflage, § 19 Rn. 96, m. w. N.).“ Im vorliegenden Fall besteht allerdings kein Anlass zu Zweifeln, wonach die Beteiligte zu 2. nicht bzw. nicht mit den angegebenen Gesellschaftern besteht. Das Risiko, dass die Angaben in der Bewilligung unrichtig sind, ist im Rahmen des formellen Konsensprinzips hinzunehmen.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Beteiligten vorsorglich bereits darauf hingewiesen werden, dass die Situation im Anwendungsbereich des § 20 GBO, wenn also die Eigentumsumschreibung beantragt wird und die entsprechende Einigung beider Beteiligten nachzuweisen ist, anders zu beurteilen sein kann. Vorliegend erscheint es zumindest zweifelhaft, ob die erforderlichen Nachweise zu den Verhältnissen der Beteiligten zu 2. bereits erbracht sind, indem die Erklärungen im Vertrag vom 20. Oktober 2009 als konkludenter Abschluss eines neuen Gesellschaftsvertrages oder als Bestätigung eines früher abgeschlossenen Gesellschaftsvertrages auszulegen sind. Dazu bedarf es jedoch derzeit keiner Entscheidung.

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Der Leitsatz fasst zusammen:
„1. Das Grundbuchamt hat im Anwendungsbereich des § 19 GBO grundsätzlich keine Nachforschungen zur Person des Erwerbers anzustellen; nur wenn das Grundbuchamt weiß, dass die Angaben in der Bewilligung unrichtig sind, hat es den Eintragungsantrag zu beanstanden oder zurückzuweisen.
2. Dies gilt auch, soweit gemäß § 47 Abs. 2 S.1 GBO in der Fassung des ERVGBG bei der Eintragung eines Rechts für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch deren Gesellschafter einzutragen sind.
3. Wenn eine Vormerkung zugunsten einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden soll, darf das Grundbuchamt dementsprechend ohne konkrete Ansatzpunkte für Zweifel nicht die Vorlage des Gesellschaftsvertrages verlangen, um einen Nachweis darüber zu erhalten, dass die erwerbende Gesellschaft tatsächlich mit den angegebenen Gesellschaftern besteht.
4. Dagegen müssen dem Grundbuchamt im Anwendungsbereich des § 20 GBO die Existenz und Identität der Gesellschaft sowie die Vertretungsberechtigung der für die Gesellschaft handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden.“


Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht vom 09.12.2009, Az.: 2 W 168/09

 

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