(ip/pp) Hinsichtlich Klage und Gegenklage wegen Kündigung und Mietzinszahlung hatte der Bundesgerichtshof (BGH) aktuell zu entscheiden. Die Parteien des Verfahrens stritten, ob die Rechtsvorgängerin der Klägerin einen zwischen ihr als (Unter-)Mieterin und der Beklagten als (Unter-)Vermieterin geschlossenen Untermietvertrag wirksam gekündigt hat, ferner über rückständigen Untermietzins. Mit Untermietvertrag hatte eine Gesellschaft von der Beklagten Räume zum Betrieb eines Baumarktes gemietet. Die Klägerin war Rechtsnachfolgerin der Gesellschaft. Die vermieteten Räume gehörten zu einem Einkaufszentrum, das aus einem ca. 3.700 m² großen SB-Warenhaus und einer ca. 6.000 m² großen Baumarktfläche bestand. Bei Abschluss des Untermietvertrags waren die Räume noch nicht fertig gestellt. Eine Baugenehmigung wurde 1998 erteilt, die Übergabe der Räume erfolgte 1999. Im März 1999 eröffnete die GmbH in den ihr untervermieteten Räumen einen Baumarkt, den sie Ende 1999 schloss. In der Folgezeit holte sie Gutachten zur Mangelhaftigkeit des Mietobjektes ein, u. a. zu Fragen des Brandschutzes. Unter Bezugnahme auf diese Gutachten setzte sie der Beklagten mehrfach Fristen zur Nachbesserung und kündigte das Mietverhältnis schließlich im Jahr 2000 fristlos. Den Untermietzins hatte die T. GmbH ab März 1999 um 20 %, später [für Januar und Februar 2000] um 10 % gemindert; zum 1. März 2000 hatte sie die Zahlung des Untermietzinses ganz eingestellt. Die Klägerin begehrte die Feststellung, dass der Untermietvertrag durch die fristlose Kündigung vom 7. Juni 2000 beendet worden sei. Die Beklagte verlangte widerklagend die Zahlung von Untermietzins für die Zeit von März 1999 bis Dezember 2001.

Darüber entschied das Oberlandesgericht in einem Teilurteil - und das war nicht zulässig, so der BGH letztinstanzlich. “Nach § 301 ZPO ist ein Teilurteil nur zulässig, wenn es über einen aussonderbaren, einer selbständigen Entscheidung zugänglichen Teil des Verfahrensgegenstandes ergeht und der Ausspruch über diesen Teil unabhängig von demjenigen über den restlichen Teil des Verfahrensgegenstandes getroffen werden kann, so dass die Gefahr widersprechender Entscheidungen ausgeschlossen ist. Dabei ist der Erlass eines Teilurteils bereits dann unzulässig, wenn sich diese Gefahr durch die abweichende Beurteilung eines Rechtsmittelgerichts im Instanzenzug ergeben kann”. “Über die Klage eines Mieters auf Feststellung, dass sein Mietverhältnis durch fristlose Kündigung aus wichtigem Grund beendet worden ist, kann nicht durch Teilurteil entschieden werden, wenn der Vermieter widerklagend Mietzins für die Zeit vor oder nach dem angeblichen Beendigungstermin begehrt.”

BGH, Az.: XII ZR 21/07