(IP) Hinsichtlich rückständiger Pachtzinsansprüche infolge unterschiedlicher Interpretation der Wertsicherungsklausel hat das Brandenburgische Oberlandesgericht (OLG) mit Leitsatz entschieden: „War dem Pächter von Anfang an bekannt, dass das Objekt unter Zwangsverwaltung stand und musste er damit rechnen, dass es zu einer Zwangsversteigerung des Objekts und damit auch zu einem Vermieterwechsel kommen kann und der Ersteher für zukünftige Zeiträume von seinem Recht auf Pachtzinsanpassung aufgrund der Wertsicherungsklausel Gebrauch machen würde, ist dessen ab Eigentumserwerb entstandener Anspruch nicht verwirkt... Bewohner eines Alten- und Pflegeheimes sind zum Teil erheblich in ihrer Beweglichkeit eingeschränkt, so dass den technischen Sicherungsvorkehrungen im Brandfall für den Betrieb eines Pflegeheimes besondere Bedeutung zukommt. Kann kein wirksamer Brandschutz gewährleistet werden, ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, da sie sich in einem gesundheitsgefährdenden Zustand befindet. ... Mängel hinsichtlich des Brandschutzes können eine Minderung des Pachtzinses in Höhe von 25 % rechtfertigen. Aufgrund einer unzureichenden Beleuchtung kann eine weiter Minderung um 5 % gerechtfertigt sein.“

Die Parteien stritten über rückständige Pachtzinsansprüche der Klägerin aus einem Pachtvertrag über ein Alten- und Pflegeheim. Die Beklagte machte widerklagend die Rückzahlung nach ihrer Auffassung zu viel gezahlten Pachtzinses geltend. Über das Pachtgrundstück war die Zwangsverwaltung angeordnet und ein Zwangsverwalter bestellt worden.

Der Zwangsverwalter und die Pflegezentrums GmbH hatten einen Pachtvertrag über das Grundstück mit Gebäuden zum Zweck eines Alten- und Pflegeheimes geschlossen. Ab dem 3. Pachtjahr galt dort folgende Wertsicherungsklausel: „Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden festgelegte Index der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte im früheren Bundesgebiet (Basis 1985 = 100) im Verhältnis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder zu dem bei der letzten Mietänderung festgestellten Index um mehr als fünf Prozent nach oben oder unten, so ändert sich der jeweilige Mietzins im gleichen Verhältnis. Der neue Mietzins ist mit Beginn des nächsten, auf die Überschreitung des der Fünf-Prozent-Grenze folgenden Kalendermonats an zu zahlen. Sollte der Preisindex vom Statistischen Bundesamt umbasiert oder in seiner bisherigen Form nicht mehr fortgeführt werden, so tritt an seine Stelle der ihm am nächsten kommende neue Index.“

Brandenburgisches OLG, Az.: 6 U 77/12

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