(ip/pp) Über den Sinn von Schlichtungsklauseln in Kaufverträgen hatte der Bundesgerichtshof aktuell zu entscheiden. Die klagende Gemeinde verlangte im betreffenden Verfahren Räumung und Herausgabe eines Gutshauses mit Ausnahme bestimmter Wohnungen - zumindest aber die Feststellung der Unwirksamkeit eines zwischen ihr und der Beklagten geschlossenen Pachtvertrages. Die Klägerin hatte mit der Beklagten, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, für die Dauer von 30 Jahren einen Pachtvertrag über ein Gutshaus nebst Parkanlage zu einem jährlichen Pachtzins von knapp 8.000 Euro gemietet. Die bestehenden Mietverträge über verschiedene Wohnungen im Gutshaus wurden von der Beklagten übernommen. Gemäß des Pachtvertrages sollte die Beklagte sämtliche für die Liegenschaft anfallenden Kosten und Investitionen tragen. Im Gegenzug erklärte sich die Klägerin bereit, die Beklagte bei der Kreditierung von Investitionen mit einer grundbuchgesicherten Bürgschaft zu unterstützen. Bei Beendigung des Pachtvertrags sollte die Beklagte Anspruch auf Vergütung der von ihr erbrachten Investitionen zum Abschreibungswert haben. Ferner sah der Pachtvertrag die Eintragung eines Vorkaufsrechts zugunsten der Beklagten vor. Bei Unwirksamkeit eines Teils des Vertrages sollten die übrigen Teile gleichwohl wirksam bleiben. § 10 des Vertrages lautet: "Schiedsgericht Meinungsverschiedenheiten über Auslegung und Durchführung des Vertrags sollen auf dem Verhandlungsweg beigelegt werden. Vor Anrufung eines Gerichts muss ein Schlichtungsversuch vor dem Schiedsgericht unternommen werden."

Dem Abschluss des Pachtvertrages war ein Beschluss der Gemeindevertretung vom vorausgegangen, den die untere Rechtsaufsichtsbehörde im Anschluss gemäß der Kommunalverfassung des Landes Mecklenburg-Vorpommern beanstandete. Das Pachtobjekt wurde der Beklagten in der Folge dennoch vereinbarungsgemäß übergeben.

So ergab sich ein Rechtsstreit. Die Klägerin war dabei der Ansicht, der Pachtvertrag sei unwirksam. Sie hatte ferner die Räumungsklage erhoben, ohne zuvor einen Schlichtungsversuch unternommen zu haben. Die Beklagten haben die Einrede der Schlichtungsvereinbarung geltend gemacht. “Die Klage sei derzeit unzulässig, weil die Klägerin vor Klagerhebung keine Schiedsstelle für den Versuch einer gütlichen Einigung angerufen habe. “

Der BGH gab ihnen Recht:

“Eine weit gefasste Schlichtungsklausel in einem Pachtvertrag ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie auch für den Streit über die Wirksamkeit des Vertrages gelten soll”…

BGH, Az.: XII ZR 165/06