(ip/pp) Über die gewachsene Treuepflicht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde aktuell vor dem Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf gestritten. Die Beteiligten des Verfahrens waren seit vielen Jahren Miteigentümer eines Grundstücks, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung.?Nach der Teilungserklärung war ihnen ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht an einem "mit E 3 bezeichneten offenen Kraftfahrzeug-Einstellplatz" eingeräumt. Eine weitere Beteiligte war die Wohnungseigentümergemeinschaft.


Auf dem Grundstück der Wohnungseigentumsanlage gab es neben einer Vielzahl anderer Stellplätze und Garagen 19 Stellplätze, die bereits vor Jahren mit insgesamt 17 Garagen überbaut worden waren. Die Grundrisse der Einzelgaragen entsprachen nicht exakt denen der Stellplätze, sondern waren jeweils etwas breiter, als die Stellplätze es gewesen sind. Der Stellplatz Nr. 3 war leicht versetzt im Wesentlichen mit der Garage Nr. 73 überbaut. Zumindest ein geringer Teil der Garage Nr. 74, befand sich ebenfalls auf der ursprünglichen Fläche des Stellplatzes Nr. 3. Die Garage Nr. 73 wurde derzeit als Gemeinschaftsgarage der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Unterstellen für Geräte durch die Hausmeister genutzt.?Die betreffenden Beteiligten hatten geltend gemacht, sie hätten erst im Zusammenhang mit einem ähnlichen Verfahren vor einiger Zeit erfahren, dass der mit der Garage Nr. 73 überbaute Stellplatz der ihnen eigentlich zugewiesene Stellplatz sei. Sie hätten in all den Jahren einen anderen Stellplatz genutzt, wobei sie geglaubt hätten, an diesem bestehe ihr Sondernutzungsrecht.?


Die Beteiligten beantragt darauf,?die weitere Beteiligte zu verpflichten, den im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichneten Stellplatz E 3 zu räumen und an sie herauszugeben.?Die Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte dagegen,?das Gesuch zurückzuweisen.?Sie machte geltend, der Anspruch auf Herausgabe und Räumung sei verwirkt, da seit dem Erwerb des Miteigentumsanteils bis zur Geltendmachung der Ansprüche mehr als 14 Jahre, seit der Errichtung der Garagen sogar mehr als 17 Jahre, verstrichen wären.
Das Amtsgericht hat dem Antrag der Beteiligten entsprochen, da es einen kollektiven Vertrauensschutz der Eigentümergemeinschaft in ihrem wechselnden Bestand, den Stellplatz der Beteiligten als Gemeinschaftsgarage zu nutzen, nicht gebe und Verwirkung nicht eingetreten sei.?Hiergegen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft sofortige Beschwerde eingelegt.?Sie hat insbesondere geltend gemacht, in den Jahren vor dem Bau der Garagen und auch danach seien die Stellplätze und Garagen durch die damalige Verwalterin unabhängig von der Teilungserklärung zugewiesen worden. Im Hinblick auf die über Jahre nicht geltend gemachten Rechte habe man darauf vertraut, dass diese auch künftig nicht mehr geltend gemacht würden. Daher seien die Garagen mit Investitionskosten von 6.000,- DM je Garage errichtet worden.


Das OLG entschied: “1. Die für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Eigentümergemeinschaft anerkannten gesteigerten Treuepflichten können es verbieten, einen Anspruch (hier: auf "Räumung und Herausgabe" eines im Aufteilungsplan dem Antragsteller als Sondernutzungsfläche zugewiesenen offenen Kfz-Einstellplatzes, der inzwischen mit einer Garage bebaut ist und von der Gemeinschaft genutzt wird) geltend zu machen, bevor der Versuch einer Verhandlungslösung aus vom Antragsteller nicht zu vertretenden Gründen als gescheitert anzusehen ist. 2. Aus dem Amtsermittlungsgrundsatz sowie der in FG-Verfahren entsprechend geltenden zivilprozessualen Hinweispflicht resultiert die Verpflichtung des FG-Richters, auf sachdienliche Anträge hinzuweisen.”


OLG Düsseldorf, Az.: 3 Wx 251/08