(ip/RVR) Die Frage, ob ein Eigentümer seine Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste vermieten darf, war Gegenstand eines Verfahrens vor dem Bundesgerichtshofs (BGH).

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 92 Wohnungen. Der Kläger vermietet seine Eigentumswohnungen tage- oder wochenweise an Touristen, Geschäftsreisende und andere vergleichbare Mieter. In einer Wohnungseigentümerversammlung Anfang 2008 wurde mehrheitlich beschlossen, dem Kläger eine derartige Vermietung zu untersagen und die Verwaltung zu bevollmächtigen, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei einem Verstoß entsprechende Unterlassungsansprüche geltend zu machen.

Nachdem der Kläger vor dem Amts- und Landgericht unterlegen ist, hat der BGH den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr für nichtig erklärt.

Ausgangspunkt bildet § 1 Abs. 2 WEG. Nach diesem dient Wohnungseigentum im Gegensatz zum Teileigentum Wohnzwecken. Der Kläger nutzt daher seine Wohnungen nur dann ordnungsgemäß, wenn er sie in dem durch die Nutzung zu Wohnzwecken bestimmten Rahmen nutzt.

Die Frage, ob die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung an Feriengäste und ähnliche Mieter von kurzer Dauer eine Wohnnutzung ist, wurde bislang in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt. Die ablehnende Meinung stützt sich in erster Linie darauf, dass eine solche Form der Nutzung keine Wohn-, sondern eine gewerbliche Nutzung darstellt. Ein Wohnen werde demgegenüber durch dauerhafte Nutzung durch dieselbe Person geprägt.
Der BGH schließt sich hingegen der befürwortenden Meinung an und erklärt, dass – wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben – die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung ist.

Zur Begründung wird wie folgt vorgetragen:

Zwar gehört zur ordnungsgemäßen Nutzung regelmäßig die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt, darauf beschränkt sich der Wohnzweck jedoch nicht. Vielmehr kommt dem Wohnungseigentümer voller Eigentumsschutz zu. Demnach hat er nach Art. 14 GG sowie § 13 Abs. 1 WEG das Recht, mit dem Wohnungseigentum nach Belieben zu verfahren und somit auch das Recht, es zu vermieten.

Der Wohnungseigentümer ist darüber hinaus auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern kann dies auch für andere Zwecke tun. Insoweit ist ausschlaggebend, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Eigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei der Nutzung der Wohnung typischerweise zu erwarten ist. Dass bei regelmäßigem Wechsel der Mieter keine enge nachbarliche Beziehung entsteht, spricht nicht dagegen. Auch kann regelmäßig nicht argumentiert werden, dass sich das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner verringert oder das Gemeinschaftseigentum stärker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen wird als bei Nutzung durch einen Dauermieter. Dies würde voraussetzen, dass ein entsprechendes Fehlverhalten bei Feriengästen typischerweise erwartet werden kann, was nicht der Fall ist.

Letztlich ist auch die Frage, ob eine solche Nutzung als gewerbliche Nutzung anzusehen wäre, nicht von Belang. Es kommt darauf an, welche Nutzung der Wohnung selbst stattfindet. Die Wohnung dient den Gästen als Unterkunft und damit Wohnzwecken.

BGH, Az: V ZR 72/09