Heranziehung des Eigentümers - versteigerungspool.de

(ip/RVR) Nach einem Beschluss des OLG Düsseldorf stellt ein Verstoß des Vermieters gegen behördliche Brandschutzvorschriften nicht automatisch einen Mangel der Mietsache dar und berechtigt den Mieter nicht zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das gleiche gelte für eine Schimmelpilzbildung und die damit verbundene Geruchsbildung, wenn allenfalls 6 % der Gesamtmietfläche davon betroffen sind und kein gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht ist.

Die klagende Vermieterin verlangte vom beklagten Mieter unter anderem Nachzahlung rückständigen Mietzinses für die Zeit bis zur einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrags. Der Beklagte meinte, das Mietverhältnis sei schon vorher durch den Ausspruch seiner außerordentlichen Kündigung beendet worden, weshalb der Klägerin der Anspruch nicht zustehe. Der Beklagte betrieb in den angemieteten Räumen eine Arztpraxis. Zum einen habe die Vermieterin gegen behördliche Brandschutzvorschriften verstoßen, was einen Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB darstelle und ihn zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtige. Zum anderen sei im Laborraum ein Wasserschaden aufgetreten, der eine Schimmelpilz- und Geruchsbildung zur Folge gehabt habe und ebenfalls zur Kündigung berechtige.

Das LG gab der Klage statt. Die Berufung des Beklagten hiergegen blieb erfolglos. Auch das OLG Düsseldorf meinte, der Beklagte sei nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen.

Der (unstreitige) Verstoß gegen behördliche Brandschutzvorschriften stelle nicht automatisch einen Mangel nach § 536 Abs. 1 BGB dar. Ein solcher sei erst anzunehmen, wenn eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch eintrete. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH sei dies in der Regel anzunehmen, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersage oder ein Einschreiten zumindest zu erwarten sei. Beides sei nicht der Fall gewesen; auch der Hinweis der Stadt, das Treppenhaus entspreche nicht der Landesbauordnung, sei nicht als Androhung einer ordnungsbehördlichen Maßnahme zu verstehen gewesen.

Auch habe das LG die Beweise im Zusammenhang mit dem Wasserschaden und der Schimmelpilzbildung und Geruchsentwicklung zutreffend gewürdigt. Der beanstandete „modrige“ Geruch habe sich nach Aussage zweier Zeugen auf den Laborraum beschränkt. Aber auch wenn der Geruch in sämtlichen Praxisräumen wahrnehmbar gewesen wäre, wie die Beklagte meinte, rechtfertige dies allenfalls eine Mietminderung gemäß § 536 BGB, nicht jedoch den Ausspruch der außerordentlichen Kündigung.

Gleiches gelte für die Schimmelpilzbildung an sich. Diese hätte nach den korrekt gewürdigten Feststellungen kein gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht; zudem sei eine weitere Ausbreitung des Schimmelpilzes verhindert worden. Danach sei die Geruchs- und Schimmelpilzbildung auf den Laborraum beschränkt geblieben, der mit maximal 10 qm bei einer Gesamtfläche von 167 qm einen Anteil von 6 % der Gesamtmietfläche ausmache. Da das Labor in einen anderen Praxisraum verlegt werden konnte, sei keine relevante Störung des Praxisbetriebs entstanden, die eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige. Die vom LG erkannte Minderung des Mietzinses von 10 % trage der Gebrauchsbeeinträchtigung ausreichend Rechnung.

OLG Düsseldorf vom 19.07.2011, Az. 24 U 31/11